随着利率持续上升,一些浮动利率抵押贷款借款人的分期偿还期限延长至60年、70年甚至90年。加拿大联邦监管机构目前正在采取行动,降低这种“永久抵押贷款”带来的风险。
7月11日,美国金融机构监管局(OSFI)提出改革建议,要求银行持有更多资金,以应对“与余额不断增长的抵押贷款相关”的风险。
Ratesdotca的抵押贷款经纪人维克多·特兰(Victor Tran)说,这种情况可能发生在浮动利率、固定付款的抵押贷款上,因为月供不会改变。他说:“在利率上升的环境下,你的还款将更多地用于利息,而较少用于本金。”他解释说,这延长了摊销期。
Tran说,重新分配可能会达到你的付款不足以支付利息的程度,所以即使你付款,你的余额也会继续增长-导致负摊销。
这个问题是OSFI最关心的,它希望银行保留“足够的资本缓冲”来吸收这种风险。OSFI主管彼得·劳特利奇(Peter Routledge)在周二的新闻发布会上表示:“我们相信,这些渐进的变化为加拿大的抵押贷款金融体系增加了必要的弹性。”
周三上午,加拿大央行(Bank of Canada)宣布加息,将基准利率上调至5%。根据抵押贷款经纪人罗恩•巴特勒(Ron Butler)的说法,在央行大举加息之前,负摊销并不是一个普遍存在的问题。“利率从未涨得这么高、这么快,”他说。“但这是一个独特的时刻。”
巴特勒说,在2020年和2021年,拥有可变利率固定还款的借款人的平均利率约为1.65%,而他们现在支付的利率超过了6%。“我们谈论的是300%的增长。这绝对是巨大的。”
"(OSFI)的基本目标是改变承保规则,以达到人们在抵押贷款支付方面不会过于分散的程度," Butler表示,并补充称,这将在个人收入与其可用借款总额之间建立更紧密的关系。
如果这些变化按照提议在2024年第一个财政季度生效,它们不会对当前的抵押贷款产生影响。巴特勒说:“这些合同是必须执行和有效的。“OSFI不会触及现有合同并对其进行修改。”
相反,OSFI在其新闻稿中表示,新规将要求银行持有更多资本,以应对余额不断增长的未来抵押贷款,且贷款与价值比率(loan-to-value ratio)高于65%,这意味着“未偿余额为抵押品价值的65%或更高”。
监管机构指出,这“应该鼓励银行减少抵押贷款的数量,否则这些抵押贷款将进入负摊销状态。”巴特勒表示,虽然这一额外的财务缓冲可能很小,但它将"直接侵蚀银行的盈利能力"。
他说:“银行讨厌盈利能力的下降,这是世界上最讨厌的事情。”“当他们面临这种资本增加时,他们必须采取措施确保股息保持不变。”
Tran说,这可能会表现为每个人的利率上升。他说:“迫使贷款机构把更多的钱存起来,可能意味着以抵押贷款或信贷额度的形式发放的钱会减少。”“我认为,他们将不得不提高利率,或对任何新发放的贷款收取更高的费用。”
代表60多家在加拿大经营的国内外银行的加拿大银行家协会(Canadian Bankers Association)通过电子邮件通知《星报》,该协会正在审查OSFI的提议,并与成员进行磋商。发言人Mathieu labr
不管人们对这些变化的接受程度如何,巴特勒说,这些变化是必不可少的。他表示:“抵押贷款增长而不是偿还是一个根本缺陷。”他补充称,在美国,这种反常现象是违法的。
Tran表示,虽然银行可能对储备资本的想法不感兴趣,但止赎的选择就更不可取了。"放款人的目的是赚钱,而不是取消房屋赎回权,"他说,并补充称,取消房屋赎回权和销售权伴随着高昂的法律代价和耗时的营销过程。“没人想这么做。”
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希望本篇文章《银行可能面临更严厉的负摊销抵押贷款监管》能对你有所帮助!
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